Úvod o investování do nemovitostí aneb hypotéka jako geniální páka

Pokud existuje něco, na co mám opravdu "čuch", tak to jsou čísla spojená s nemovitostmi. Mou hlavní makléřskou přidanou hodnotou je, vydělat majitelům nemovitostí chytře peníze a provést bezpečně celý obchod.

Investování do nemovitostí je jednou z nejbezpečnějších forem investování finančních prostředků. Pokud nad ní přemýšlíte dlouhodobě, můžete dosáhnout celkem zajímavého výnosu s minimálním rizikem. Navíc vlastníte "věc", která je hmatatelná. Investovat do nemovitostí lze i krátkodobě, kdy velmi vysoký výnos nese taky větší riziko

Češi obecně málo investují do nemovitostí

Má realitní kariéra vyrostla na pronájmech. V průměru pronajmu 4,5 bytu měsíčně po dobu 6 let. Dost zkušeností na to, abych mohl pronést verdikt - 95% nemovitostí k pronájmu vlastní majitelé bytových domů, kteří jsou "movitější". 4% jsou majitelé jednoho bytu a 1% tvoří vyjímku.

Proč jsou jen 4% majitelů s jedním bytem?  Strach je tu zbytečný.

Na investování do nemovitostí nepotřebujete mít miliony. Ukáži Vám to na příkladu:

Je pár (manželé), kteří mají doplacené vlastní bydlení nebo platí hypotéku ve výši např. 2 miliony. Jejich bankéř jim sdělí, že dosáhnou s jejich aktuálními příjmy na další hypotéku ve výši 1.500.000 Kč. Proč tento limit nevyužít? Náklady na hypotéku Vám nájemné vždy pokryje, pokud nekupujete byt za 3 miliony a více. Limit máte schválen, co dál?

Můžete koupit v Liberci byt 1+1 nebo 1+KK. Takový byt koupíte cca. za 1.300.000 Kč. 100% hypoteční úvěr už nedostanete, maximální možná výše je 90%, potřebujete tedy 10% z vlastních zdrojů, tedy 130.000 Kč, dále budete muset uhradit 4% z kupní ceny jako daň z nabytí nemovitých věcí, tedy 52.000 Kč. Celkem tedy potřebujete na koupi bytu 182.000 Kč.

Výhody nájemního bytu jsou předpokládám všem jasné - nájemce hradí Vaší hypoteční splátku a na Vás čeká do budoucna zajímavá renta, a byt "zadarmo", který nebude mít po 25 letech hodnotu 1,3 milionu, ale 3-4 miliony.

Je lepší koupit nemovitost z vlastních zdrojů nebo na hypotéku?


Vše záleží opět na Vašem limitu u banky. Pokud máte schválenou výši uvěru, byla by škoda ji nevyužít. Hypoteční úvěr je totiž geniální páka. Samozřejmě, platíte bance nemalé úroky, ale pokud Vám hypotéku "hradí" nájemce, tak můžete svou investici počítat pouze z 10% + daň z nabytí, tedy 14%.

Rychlý výpočet:

S hypotečním úvěrem

 182.000 Kč počáteční investice | výše měsíční splátky hypotéky cca 5.000 Kč | měsíční zálohy 3.000 Kč | pronájem 10.500 Kč + elektřina | zisk po uhrazení záloh a hypotéky 2.500 Kč

2.500 Kč x 12 měsíců = 30.000 Kč/rok

 30.000 / 182.000 = 0,165, tedy 16,5 %. Váš roční výnos investice je 16,5 %


Bez hypotečního úvěru

1.352.000 Kč počáteční investice | měsíční zálohy 3.000 Kč | pronájem 10.500 Kč | zisk 7.500 Kč.

7.500 Kč x 12 měsíců = 90.000 Kč/rok

90.000 /1.352.000 = 0,0665, tedy 6,65%. Váš roční výnos investice je 6,65%

Výsledek?

 S hypotečním úvěrem je Váš zisk z investovaných peněz vyšší o téměř 10%!!!!!!


Jaké jsou další možnosti investování do nemovitostí?

Koupě - rekonstrukce - prodej | Koupě pozemku - výstavba - prodej | Krátkodobé pronájmy | Výkupy nemovitostí | Koupě rozlehlého pozemku - rozdělení na parcely - prodej | Další