Kdy je ideální doba na koupi nemovitosti?

Přibližně od roku 2015 slýchávám od klientů, že ceny nemovitostí musí klesnou. V posledních letech se toto téma stupňuje. Rád se dívám na dlouhodobé statistiky, které Vám jasně řeknou, jaký je vývoj v daném úseku za posledních 20 - 30 let. Když se mě klienti ptají, kdy si myslím, že klesnou ceny nemovitosti?
Nikdy! Čím dříve koupíte, tím lépe uděláte. Nebo můžete vyčkávat a sledovat, jak Váš ideální byt, který stál 3 miliony, stojí 5 milionů. Čekání Vás připravilo o 2 miliony a ještě nemáte ani kousek hypotéky zaplacený.

Vývoj cen nemovitostí od roku 1999

Z grafu vyplývá podstatná informace - v průměru se cena nemovitostí zvýší každý rok o 7% za posledních 22 let. Nejvyšší propad byl 6%, nejvyšší nárůst 28%. Z 21 let let jsme 16 let v růstu a 5 let v poklesu. Vždy dojde k mírnému poklesu, který není tak markantní a nevyplatí se na něj čekat. 

Důležité je si uvědomit, že čím dříve nemovitost koupíte, tím dříve doplatíte hypoteční úvěr. Pořád si myslíte, že se vyplatí 5 let čekat na propad o 6%, když každý rok po dobu pěti let čekání vzroste cena o 7 procent?

Poptávka vs. nabídka

Současnému realitnímu trhu hraje do karet několikanásobně vyšší poptávka nad nabídkou, která trvá už několik let a není žádný předpoklad, že by tomu mělo být v příštích letech jinak. Realitní krize není v očekávání. S kartami by mohl zamíchat stavební zákon, který výrazně urychlí bytovou výstavbu a developeři by mohli své projekty stavět rychleji. V současné době trvá prodej jednotek v developerských projektech od samotné koupi pozemku až 10 let. Pokud by se proces urychlil minimálně na polovinu doby, došlo by k více výstavbám developerských projektů a tím by mohla lehce klesnou cena nemovitostí za m2. Ale vzhledem k vysoké poptávce a chutí investorů, ani to není v předpokladu.

Úrokové sazby

S vyšší úrokovou sazbou u hypotečních úvěrů klesá nákupní síla nemovitostí. To je ekonomický fakt. Ale jsme v době, kdy se  úrokové sazby pohybují pod 3%. Určitě si pamatujete doby, kdy úrokové sazby byly 4, 5, 6%. Rovněž pamatujeme doby, kdy se úrokové sazby pohybovaly kolem 1,6%. 3% jsou stále velmi přijatelným úrokem. 

Měsíční příjem a hypoteční splátka

Za poslední roky stoupá průměrná měsíční mzda a ceny nemovitostí vůči průměrným příjmům jsou přiměřené. Podíváme-li se na průměrný manželský pár, který má příjem 30 000 Kč a 20.000 Kč, dohromady tedy 50.000 Kč. Chtějí větší byt kvůli budoucí rodině. 

1 - panelový byt 3+1

2 - byt 3+KK v novostavbě

Předpokladem je hypoteční úvěr o 80% LTV.

1 - Panelový byt 3+1 |  cena 4.100.000 Kč | hypoteční úvěr  3.280.000 Kč | splátka hypotečního úvěru na 30 let cca. 13.200 Kč | služby 4-5.000 Kč

 V rodinném rozpočtu zbývá po uhrazení nákladu na bydlení přes 32.000 Kč.

2 - Novostavba 3+KK | cena 5.600.000 Kč | hypoteční úvěr 4.480.000 Kč | splátka hypotečního úvěru na 30 let cca. 18.000 Kč | služby 3-4.000 Kč 

Z rodinného rozpočtu zbývá přes 28.000 Kč. Předpokládám, že byty v novostavbě si kupují páry s vyšším, než průměrným příjmem. 

Současná situace na realitním trhu je tedy cenově stále únosná. Není důvod, proč by měli ceny nemovitostí klesat. Navíc z grafu jasně vidíme, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou a budou.