Rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím
Každý, kdo se chystá koupit bytovou jednotku, si nejdříve nastaví kritéria, podle kterých bude vybírat. Jedná se zejména o dispozici (2+KK, 3+1), výměru v m2, lokalitu, cenový rozsah. Jedním z hlavních rozhodnutí je i výběr mezi osobním a družstevním vlastnictvím. Rozdíly mezi nimi jsou markantní, pojďme se s nimi seznámit.
Družstvo vs. SVJ
V případě pořízení bytu v družstevním vlastnictví, nekupujete přímo bytovou jednotku vyměřenou podle zákona, ale získáváte družstevní podíl, který odpovídá velikosti bytu. Vše máte podloženo nájemní smlouvou na dobu neurčitou, kterou uzavíráte s příslušným družstvem.
Kupujete-li byt v osobním vlastnictví, stáváte se majitelem přímo vy jako fyzická (nebo právnická) osoba, na základě kupní smlouvy a vložení návrhů na vklad do katastru nemovitostí s kupní smlouvou a následným přepisem na Vaše jméno. Zároveň se stanete členem SVJ (Společenství vlastníků jednotek).
Převod nemovitosti
Koupě družstevního bytu je rychlejší, jelikož neprochází přes katastr nemovitostí. Máte pouze smlouvu o převodu družstevních práv, kterou s prodávajícím dodáte na příslušné družstvo, které přepíše podíl na Vás, vystaví Vám nájemní smlouvu a stanete se družstevníkem. Tento proces máte proveden do cca. jednoho týdne. Výhodou je anonymita, kdy družstevní vlastnictví není vedeno na katastru nemovitostí. Nikdo se tak nemusí dozvědět, že bytovou jednotku vlastníte.
Převod bytu v osobním vlastnictví probíhá přes příslušný katastrální úřad, kde je lhůta pro převod 20 + 9 dnů. Na KN musíte doložit kupní smlouvu, na základě které nabýváte bytovou jednotku od prodávajícího. Tuto smlouvu doložíte společně s návrhem na vklad do katastru nemovitostí. Po provedení vkladu jste veřejně veden jako vlastník bytové jednotky.
Užívání bytu a pronájem
Byt v osobním vlastnictví můžete užívat k vlastnímu bydlení a zároveň ho libovolně pronajímat. Rozhodnutí je jen na Vás. Budete-li chtít provést rekonstrukci, musíte dodržet všechny stavební a související předpisy, ale nemusíte to oznamovat třetí osobě. Ideálně by se mělo na nástěnku společných částí domu uvést, že v bytě č. x budou probíhat rekonstrukce od do.
Pro své potřeby bydlení můžete byt v družstevním vlastnictví libovolně užívat. V případě, že budete chtít byt podnajmout třetí osobě, musíte s tím seznámit družstvo, které podnájem i podnájemníka schválí. Uvažujete o rekonstrukci? Rovněž musíte informovat družstvo a čekat na jeho schválení.
Financování
U obou typů vlastnictví můžete financovat samozřejmě převodem. K rozdílu dochází při financování hypotečním úvěrem.
Byt v osobním vlastnictví můžete vždy financovat pomocí hypotečního úvěru, kdy kupovaná nemovitost slouží bance jako zástava.
Samotný družstevní byt nelze financovat hypotečním úvěrem, jelikož Vám ho banka neuzná jako vhodnou zástavu a hypoteční úvěr Vám na něj neposkytne. Ovšem existuje vyjímka, kdy možné financování družstevního bytu hypotečním úvěrem je. Vlastníte-li jinou nemovitost v osobním vlastnictví, na které není jiná zástavní smlouva, můžete dát to zástavy bance tento byt a banka Vám poskytne hypoteční úvěr, ze kterého budete financovat byt v družstevním vlastnictví. Výše úvěru se následně odvíjí od výše odhadní ceny nemovitosti v zástavě.
Existuje i druhá vyjímka, kdy je možný převod do osobního vlastnictví. K tomu potřebujete potvrzení od družstva s informací o převoditelnosti do jednoho roku.
Co je anuita?
Jedná se o podíl na úvěru, který si družstvo v počátku bralo na výstavbu bytového domu. Anuita je splácena společně s nájemným v měsíčních splátkách. Má od začátku jasně nastavenou výši, která se nemění a má i přesně určené datum ukončení. U některých družstev je možné anuitu doplatit předčasně.
Výhody a nevýhody
Osobní
- Jste přímo vlastníkem
- Nepotřebujete souhlas třetí strany
- Složitější domluva na společných částech domu s SVJ
- Lepší likvidita při prodeji
- Financování hypotečním úvěrem
Družstevní
- Nižší pořizovací cena až o 20%
- Anonymní vlastnictví
- Rozhoduje za Vás družstvo
- Nižší okruh kupujících při prodeji
- Kratší doba převodu